경매 공부 1탄

출처 : fixabay

 

강제경매와 임의경매

법원의 강제경마나 임의경매는 채권자가 채무자의 재산을 경매를 통하여 제3자에게 처분하여 그 매각대금으로 자신의 채권을 회수하는 것이며, 강제경매와 임의경매는 실질적으로 경매신청절차에서만 차이가 있고, 경매를 집행함에 있어 민사집행법에 의해 이루어진다는 점에서 차이가 없다

 

강제경매

강제경매는 채무자가 애겨금 혹은 물품대금 등을 약손한 날짜에 갚지 않을 때 채권자는 이를 변제받기 위하여 소송을 제기하여 범원으로부터 집행권원*을 확보한 채권자가 자신의 채권을 회수할 목적으로 경매를 신청한 것

*결정문,명령문 등과 같은 판결문, 확정판결과 동일한 효력을 가지는 조세, 채무자가 집행수락을 기재한 공정증서

 

임의경매

임의경매는 저당권 등의 담보권을 가진 채권자에게 채무자가 채무를 변제하지 않으면 강제경마와는 달리 집행권원을 구하는 별도의 재판없이 담보권자가 담보권실행을 위해 법원에 경매를 신청한 것인데, 법원은 등기부등본으로 담보권의 존재만 확인하고 결정함으로써 경매가 진행된다

 

부동산 경매에서 흔한 형식전 경매

• 공유물 분할을 위한 경매
• 현물분할이 어려운 경우 공유물 분할을 위한경매
• 소유권 이외의 재산권 공유의 경우 분할을 위한 경매
• 상속재산의 분할을 위한 경매

유치권자에 의한 경매

우선변제권은 없으나 우선변제적 효력을 위한 경매

 

참고로 형식적으로 경매가 진행될 뿐 말소기준권리에 의하여 권리가 소멸되지 않고 인수되는 경우가 있을 수 있으므로 해당 경매계를 통하여 잘 확인한 후 입찰에 응하여야한다

 

 

매각(경매)절차

1. 경매신청 및 경매개시결정
   1. 경매비용예납
   2. 경매시기결정, 촉탁등기
   3. 압류효력의 발생
   4. 경매개시결정의 송달
2. 배당요구의 종기결정 및 공고
   1. 이해관계인의 채권신고, 배당요구
   2. 공과관청에 대한 교부청구 최고
3. 매각의 준비
   1. 집행관의 현황조사
   2. 감정평가사의 감정평가
4. 매각기일과 매각결정기일의 지정, 통지 및 공고
   1. 이해관계인에 대한 통지
   2. 일간신문 공고(매각 14일 전)
   3. 법원기록열람(매각 7일 전)
5. 매각(입찰)의 실시
   1. 경매일정 변동 확인
   2. 입찰개시 및 입찰표제출
   3. 입찰마감 및 개찰
      *유찰시 새매객(신경매)
6. 매각허부 결정 및 항고
   1. 매각허부결정 선고
   2. 즉시항고 및 재항고
   3. 대금납부기한일 지정
      *불허가시 새매각
7. 매각대금의 납부 및 소유권이전 등기 등의 촉탁
   1. 대금납부(*소유권 취득)
   2. 소유권이전등기
      *대금미납시 재매객(재경매)
8. 부동산 인도 및 명도소송
   1. 인도명령신청
   2. 명도소송
   3. 인도집행
9. 배당
   1. 배당표작성
   2. 배당실시
   3. 경매종료

경매개시결정

강제경매신청서가 접수되면 통상 3일 이내에 집행법원은 신청서의 기제사항과 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 등에 관하여 형식적 심사(보통서면에 의한 심리)를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제 경매개시결정

 

임의경매신청서가 접수된 경우 집행법원은 임의 경매에 필요한 요건에 관하여 심사를 한 후 그 신청이 적법하다고 인정되면 임의경매개시결정을 함

 

강제경매 · 임의경매 개시결정등기

법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관 등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에 촉탁하여야 하며, 이때 등기관은 경매개시결정사유를 기입하여야 한다.

 

보통 경재개시결정등기는 경매신청 접수 후 2주일 이내에 경료하고, 등기관은 경매개시결정사유를 등기부에 기입한 후 그 등기부등본을 법원에 송부하여야 한다.

 

경매개시결정 송달

압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 경매개시결정등기가 된 때에 효력이 생긴다 채무자에 대한 경매개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효 요건이기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하여야 한다.

 

임의 경매의 경우에는 소유자에게도 송달하여야 하나, 실무상은 대게의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있다. 그러나 채권자에 대해서도 경재개시결정정본을 송달(또는 매각기일의 통지)하여야 하지만 송달하지 않고 경매를 진행하여도 경재절차상의 하자로 보지 않는다.

 

경매개시결정등기(압류)의 목적

이 등기의 목적은 제3자에 대하여 그 부동산에 관하여 압류가 되었다는 것을 공시함으로써 23자로 하여금 그 등기 이후에 권리를 취득하더라도 경매신청인이나 매수인에게 대항할 수 없도록 하기 위함이다.

 

경매개시결정등기 후의 권리들에 대한 이해

경매개시결정등기 후의 지상권, 전세권, 지역권, 임차권등기 소유권이전등기, 가등기, 가처분등기 등은 매수인에게 대항할 수 없으며 말소의 대상이 되며, 경매개시결정등기 후에 주택인도와 주민등록을 마친 임차인도 매수인에게 대항할 수 없다.

 

매각절차상의 이해관계인(민사집행법 제 90조)

• 채무자 및 소유자
• 공유물의 지분경매시 공유자
• 압류채권차자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
• 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 : 경매개시결정등기시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 자로서 (근)저당권자, 전세권자, 임차권자, 지상권자 (근)저당채권의 질권자와 보전가등기권자(소유권이전청구권가딩기권자), 담보가등기권자(소유권이전담보가등기권자)
• 부동산에 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람: 경매개시결정등기전에 경매목적부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또는 채권을 가진 법정지상권자, 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지임차인, 대항요건을 갖춘 임차인 등으로서 빕행법윈에 그 권리를 신고한자

이하관계인인 것 같으나 이해관계인이 아닌자

가압류권자, 가처분권자, 명의신탁자와 종전의 최고가매수신고인, 집행권 없는 배당요구자, 임차권등기 없는 토지임차인은 인해관계인이 아니다.

 

 

출처 : 부동상 경매 명도 절차와 권리 분석 공식 완전 정보