주택 임대 소득 과세대상 확인!!!

주택임대소득 과세대상

주택임대소득 과세대상은 와래와 같다(보유 주택수는 부부 합산하여 계산)

보유 주택 수	과세대상(O)	과세대상(X)
1주택	• 국외주탁 월세 수입 • 국내 기준시가 12억 원 초과 주택 월세 수입	• 국내 기준시가 12억 원 이하 주택 월세 수입 •모든 보증금·전세금
2주택	•모든 월세 수입	•모든 보증금·전세금
3주택 이상	•모든 월세 수입 •비소형 주택 3채이상 보유 & 해당 보증금 전세금 합계 3억 원 초과하는 경우 해당 보증금 · 전세금	•소형주택*의 보증금·전세금  •비소형주택의 보증금·전세금 합계 3억월 이하인 경우

*(소형주택) 주거 전용 면적이 40m²  이하이면서 기준시가가 2억 원 이하

 

주택임대 소득세 계산

1. 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우
   
   • 다른 종합과세 대사 소득과 함게 함삽하여 종합과세해야 한다.
2. 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우
   • 주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합 과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있다.

주택을 임대하고 임대소득이 발생하면 원칙적으로 과세대상에 포함해야 하지만, 서민들의 주거안정을 위해 소형주택 임대 등 특정 요건에 맞는 경우 과세대상에서 제외된다.

 

**소형주택의 범위와 간주임대료 계산

전세 시장을 안정화함으로써 서민을 지원하기 위하여 2023년 12월 31일까지 간주 임대료 계산 시 아래의 소형주택에 대한 전세 보증금을 주택수에 포함하지 아니한다.

 

간주임대료 계산 시 제외되는 소형주택의 범위

주거의 용도로만 쓰이는 면적인 1호 또는 1세대당 40m² (2018년 귀속까지 60m²)이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억 원(2018년 귀속까지 3억원)이하인 주택

 

총수입금액에 산입할 금액(간주임대료)의 계산

• 과세대상:비소형주택 3주택 이상 보유자 중 해당 주택 전세보증금 합계 3억 원 초과분
• 주택 수 판정 방법
  • 다가구주택은 1개의 주택, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택
  • 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산. 다만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산
    1. 지분이 더 큰자
    2. 지분이 동일한 경우 아래 순서로 1인의 소유주택으로 계산
  • 공동소유
    1. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산, 다만, 임대수입금액이 연간 6백만 원 이상 또는 기준시가 9억 원 초과 주택의 지분을 30% 초과 보유 시 소수지분자도 소유주택으로 계산
    2. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우 각각의 소유로 계산
    3. 지분이 가장 큰자가 2인 이상인 경우 합의하여 1인을 임대수입의 귀속자로 정한경우 그의 소유로 계산
  • 임차 받은 주택을 전대·전전세 하는 경우 임차인 또는 전세 받은자의 주택으로 계산
• 과세최저한(3억원) 적용 방법
  • 인별(개인단위) 과세원칙에 따라 부부의 경우도 각각 주택 소유자별로 적용
  • 3억 원 초과분 60%에 대해 이자상당액만큼 과세
  • 공동사업장의 경우 공동사업장의 임대보중금에서 3억 원 공제
• 간주임대료 계산방법
  • 기장신고:3억 원 초과 보증금 x 60% x 정기예금이자율 -임대사업 부분 발생 이자·배당
  • 추계신고:3억 원 초과 보증금 x 60% x 정기예금이자율
    ※2023년 소득세 신고시 적용할 정기예금 이자율:2.9%
• 간주임대료 계산사례
  

사례	과세여부
3주택(109m² 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	과세
3주택(109m² 2채, 기준시가 2억 원 이하인 40m² 1채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 소형주택( 기준시가 2억 원 이하인 40m² 1채)이 제외되어 2주택이 됨
4주택(109m² 2채 , 기준시가 2억 원 이하인 40m² 2채 ), 전세보증금 합계 3억 원 초과	비과세 소형주택( 기준시가 2억 원 이하인 40m² 2채)이 제외되어 2주택이 됨
4주택(109m² 3채), 전세보증금 합계 3억 원 초과	3주택(109m² 3채)의 전세보증금 합계가 3억 원 초과시만 과세 (3억 원 이하시 비과세)

 

소규모 주택임대소득 세부담 완화

• 민간임대주택 공급 활성화 및 서민·중상층 주거 안정
• 주요내용
  • 수입금액이 2천만 원 이하의 소규모 주택임대사업자의 경우 2014년 ~ 2018년 소득분 비과세, 2019년 이후 소득분부터 분리과세 선택 가능
  • 분리과세 방법
    필요경비율 50%(주택임대업 등록한 경우 60%)
    기본공제:2백만 원(주택임대업 등록한 경우 4백만 원) 인전
    종합소득 과세방식과 비교하여 낮은 금액으로 과세(기본공제는 분리과세
    소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용)
  • 주택임대소득에서 발생한 결손금과 이월결손금은 근로소득금액 등 다른 종합소득금액에서 공제 가능
• 시행일
  • 비과세:2014년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 발생하는 소득분에 적용
  • 분리과세:2019년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 벅용

관련법규 :  소득세법 제12조, 제25조, 제 65조의 2 , 소득세법 시행령 28조의 2

 

출처: 세금절약가이드